Ich will die Wohnungen einzeln verkaufen – haben die Mieter ein Vorkaufsrecht?

Q: Ich will die Wohnungen einzeln verkaufen – haben die Mieter ein Vorkaufsrecht?

2 Monate — So lange kann ein Mieter sein Vorkaufsrecht ausüben, wenn seine Wohnung nach der Umwandlung in Eigentum verkauft wird. Einzeln verkaufte Wohnungen können zusammen mehr erlösen als das ganze Haus, aber der Weg dahin hat Regeln. Wird eine vermietete Wohnung nach der Aufteilung an einen Dritten verkauft, darf der Mieter zu denselben Bedingungen kaufen wie dieser. Und wer die vermietete Wohnung kauft, kann sich auf Eigenbedarf erst nach Jahren berufen.

Wer ein vermietetes Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilt und einzeln verkauft, muss jedem Mieter sein Vorkaufsrecht mitteilen. Wie lange er Zeit hat, welche Kündigungssperre gilt und was die Aufteilung verlangt.

2 Monate

So lange kann ein Mieter sein Vorkaufsrecht ausüben, wenn seine Wohnung nach der Umwandlung in Eigentum verkauft wird

§ 577 BGB in Verbindung mit § 469 Abs. 2 BGB – ab der Mitteilung des Kaufvertrags

Die Lage

Worum es hier geht.

Einzeln verkaufte Wohnungen können zusammen mehr erlösen als das ganze Haus, aber der Weg dahin hat Regeln. Wird eine vermietete Wohnung nach der Aufteilung an einen Dritten verkauft, darf der Mieter zu denselben Bedingungen kaufen wie dieser. Und wer die vermietete Wohnung kauft, kann sich auf Eigenbedarf erst nach Jahren berufen.

In dieser Reihenfolge

Was jetzt zu tun ist.

01
Die Aufteilung vorbereiten
Grundlage sind eine Teilungserklärung gegenüber dem Grundbuchamt, ein Aufteilungsplan und die Bescheinigung der Baubehörde, dass die Wohnungen in sich abgeschlossen sind (§§ 7, 8 WEG). Das braucht Pläne und Zeit.
02
Den Mietern das Vorkaufsrecht mitteilen
Nach dem Kaufvertrag mit einem Dritten teilen Sie dem Mieter den Inhalt mit und unterrichten ihn über sein Vorkaufsrecht. Er kann binnen zwei Monaten schriftlich erklären, dass er kauft (§ 577 Abs. 2 und 3 BGB).
03
Den Preis je Wohnung kalkulieren
Vermietete Wohnungen sprechen eher Kapitalanleger an, freie auch Selbstnutzer. Rechnen Sie beide Fälle getrennt.
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04
Die Kündigungssperre einplanen
Wer eine umgewandelte, vermietete Wohnung kauft, kann sich frühestens drei Jahre nach dem Kauf auf Eigenbedarf berufen; in Gebieten, die das Land bestimmt hat, bis zu zehn Jahre (§ 577a BGB).

Häufig übersehen

Woran es meistens scheitert.

Kein Vorkaufsrecht beim Verkauf an Angehörige

Verkaufen Sie an einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen Ihres Haushalts, besteht kein Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Der Mieter kauft zu Ihren Bedingungen

Übt der Mieter sein Recht aus, kommt der Kauf zu den Bedingungen zustande, die Sie mit dem Dritten vereinbart haben (§ 464 Abs. 2 BGB). Ein niedrigerer Preis für den Dritten gilt damit auch für den Mieter.

Der Verkauf ist kein Kündigungsgrund

Ein Vermieter kann nicht kündigen, weil er die Wohnungen nach der Aufteilung verkaufen will (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

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