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Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses gehen alle Mietverträge auf den Käufer über. Welche Unterlagen ein Käufer prüft, was mit Kautionen und Nebenkosten geschieht und wie der Stichtag geregelt wird.
Der Käufer tritt in jeden laufenden Mietvertrag ein, mit allen Rechten und Pflichten – Kauf bricht nicht Miete
§ 566 Abs. 1 BGB – mit dem Übergang des Eigentums
Die Lage
Ein Mehrfamilienhaus wird mit seinen Mietern verkauft. Jeder Mietvertrag geht auf den Käufer über, so wie er ist: Miete, Laufzeit, Vereinbarungen, Kaution. Für den Käufer ist das Haus deshalb auch eine Sammlung von Verträgen, und sein Preis hängt daran, wie vollständig sie dokumentiert sind.
In dieser Reihenfolge
Wohnung, Fläche, Nettokaltmiete, Vorauszahlungen, Mietbeginn, letzte Erhöhung, Kaution: Diese Liste ist die Grundlage jeder Kaufpreisprüfung.
Staffel- oder Indexmieten, Modernisierungsvereinbarungen, Erlaubnisse zur Untervermietung: Was nicht schriftlich vorliegt, kann ein Käufer nicht einpreisen.
Ab wann stehen dem Käufer die Mieten zu, wer rechnet die Nebenkosten für das laufende Jahr ab? Beides regelt der Kaufvertrag, häufig zum Tag des Besitzübergangs.
Ein Käufer bewertet das Haus nach seinem Ertrag. Rechnen Sie nach, welche Rendite Ihr Preis ihm lässt.
Renditerechner öffnenHäufig übersehen
Bekommt ein Mieter seine Kaution später vom Käufer nicht zurück, haften Sie als Verkäufer weiter (§ 566a BGB). Übergeben Sie die Kautionen nachweisbar.
Bis dahin haften Sie wie ein Bürge für die Pflichten des Käufers. Teilen Sie den Mietern den Eigentümerwechsel mit, endet diese Haftung in der Regel (§ 566 Abs. 2 BGB).
Leere Wohnungen mindern den laufenden Ertrag, auf den ein Käufer seinen Preis stützt, und werfen Fragen auf. Vermieten Sie vor der Vermarktung oder begründen Sie den Leerstand.
Verwandte Situationen
Marktüblich — Der Ertragswert rechnet mit der marktüblich erzielbaren Miete – die tatsächliche zählt, soweit sie marktüblich ist
Ansehen20 % — Um höchstens so viel darf eine Miete innerhalb von drei Jahren bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen – in ausgewiesenen Gebieten um 15 %
AnsehenPersönlich & unverbindlich
Dieser Beitrag gibt einen ersten Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Fristen und Voraussetzungen hängen vom Einzelfall ab; verbindlich beraten Sie Notarin oder Notar, Rechtsanwältin oder Rechtsanwalt und Ihre Steuerberatung. Stand der genannten Vorschriften: 2026.