Das Mehrfamilienhaus hat einen Sanierungsstau – erst sanieren oder so verkaufen?

Q: Das Mehrfamilienhaus hat einen Sanierungsstau – erst sanieren oder so verkaufen?

8 % — der Kosten einer Modernisierung dürfen jährlich auf die Miete umgelegt werden – Kosten der Instandhaltung nicht. Ein Sanierungsstau drückt den Preis, weil ein Käufer die Kosten übernimmt. Ob Sie vorher sanieren, ist eine Rechnung: was eine Maßnahme kostet, gegen das, was sie am Ertrag ändert. Dabei unterscheidet das Mietrecht scharf. Eine Modernisierung darf mit 8 % der Kosten jährlich auf die Miete umgelegt werden, der Teil, der bloße Instandhaltung wäre, nicht.

Ob sich eine Sanierung vor dem Verkauf lohnt, entscheidet vor allem, was sich davon auf die Miete umlegen lässt. Was als Modernisierung zählt, was als Instandhaltung, und welche Grenzen für die Umlage gelten.

8 %

der Kosten einer Modernisierung dürfen jährlich auf die Miete umgelegt werden – Kosten der Instandhaltung nicht

§ 559 Abs. 1 und 2 BGB – begrenzt auf 3 € je Quadratmeter in sechs Jahren (Abs. 3a)

Die Lage

Worum es hier geht.

Ein Sanierungsstau drückt den Preis, weil ein Käufer die Kosten übernimmt. Ob Sie vorher sanieren, ist eine Rechnung: was eine Maßnahme kostet, gegen das, was sie am Ertrag ändert. Dabei unterscheidet das Mietrecht scharf. Eine Modernisierung darf mit 8 % der Kosten jährlich auf die Miete umgelegt werden, der Teil, der bloße Instandhaltung wäre, nicht.

In dieser Reihenfolge

Was jetzt zu tun ist.

01
Den Stau nach Art trennen
Was nur Verschleiß behebt, ist Instandhaltung. Was Energie spart, den Gebrauchswert erhöht oder die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessert, kann Modernisierung sein (§ 555b BGB).
02
Die Umlage rechnen
8 % der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten pro Jahr, ohne den Anteil, der ohnehin Instandhaltung gewesen wäre. Die Miete darf dadurch in sechs Jahren um höchstens 3 € je Quadratmeter steigen, bei Mieten unter 7 € um höchstens 2 €.
Modernisierungskosten-Rechner öffnen
03
Den Wert vor und nach der Maßnahme vergleichen
Der Ertragswert steigt mit dem Reinertrag. Übersteigt der Wertzuwachs die Kosten nicht deutlich, verkauft man besser mit dem Stau und einem ehrlichen Abschlag.
Renditerechner öffnen
04
Die Mieter rechtzeitig informieren
Eine Modernisierung ist den Mietern spätestens drei Monate vor Beginn in Textform anzukündigen (§ 555c BGB).

Häufig übersehen

Woran es meistens scheitert.

Eine Härte kann die Umlage ausschließen

Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie für den Mieter eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet (§ 559 Abs. 4 BGB).

Ein Käufer rechnet mit eigenen Zahlen

Wer vorher saniert, trägt Kosten und Bauzeit; ein Käufer zahlt, was er selbst als Mehrwert erkennt. Dokumentieren Sie jede Maßnahme mit Rechnung und Datum.

Halb fertig ist am schwersten zu bewerten

Eine begonnene, nicht abgeschlossene Sanierung lässt sich für einen Käufer schwer beziffern. Schließen Sie sie ab oder beginnen Sie sie vor dem Verkauf nicht.

Verwandte Situationen

Wie viel ist mein Mehrfamilienhaus wert?

Marktüblich — Der Ertragswert rechnet mit der marktüblich erzielbaren Miete – die tatsächliche zählt, soweit sie marktüblich ist

Ansehen

Soll ich vor dem Verkauf die Mieten erhöhen?

20 % — Um höchstens so viel darf eine Miete innerhalb von drei Jahren bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen – in ausgewiesenen Gebieten um 15 %

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Persönlich & unverbindlich

Wir rechnen, ob sich die Sanierung vor dem Verkauf trägt – oder ob ein ehrlicher Abschlag besser ist.

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Dieser Beitrag gibt einen ersten Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Fristen und Voraussetzungen hängen vom Einzelfall ab; verbindlich beraten Sie Notarin oder Notar, Rechtsanwältin oder Rechtsanwalt und Ihre Steuerberatung. Stand der genannten Vorschriften: 2026.

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